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Location nue ou meublée, micro-foncier, régime réel, meublé de tourisme : nous expliquons les règles qui pèsent sur vos loyers, avec des exemples concrets et des repères tenus à jour.
30 %
d'abattement en micro-foncier
3 ans
d'engagement pour l'option au réel
10 ans
pour reporter un déficit
2
régimes à comparer avant d'opter
L'essentiel à savoir
Au sommaire
Les loyers d'un logement loué vide relèvent des revenus fonciers. Tant que les recettes annuelles restent sous le plafond prévu par la loi, le micro-foncier s'applique de plein droit : l'administration retient un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges, et il suffit de reporter le montant brut des loyers sur la déclaration de revenus, sans annexe. Ce forfait convient bien à un bien déjà payé et sans travaux. Dès que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance et l'entretien dépassent ce forfait, le régime réel devient plus intéressant, car il permet de déduire chaque dépense justifiée et de constituer un déficit foncier. L'option pour le réel engage toutefois le bailleur pour trois ans.
Les revenus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non du foncier. Pour un meublé de tourisme, le classement officiel en étoiles, accordé après la visite d'un organisme agréé, ouvre droit à un abattement plus favorable que pour un logement non classé. Le régime réel reste ouvert dans les deux cas et permet d'amortir le logement comme son mobilier.
Chaque situation a ses formulaires. Les loyers nus au micro-foncier se reportent directement sur la déclaration principale, tandis que le régime réel impose une annexe détaillant les charges. Le loueur en meublé doit d'abord immatriculer son activité pour obtenir un numéro SIRET, puis remplir la déclaration complémentaire des revenus professionnels. Les plateformes de location transmettent désormais les recettes encaissées à l'administration : comparer ce récapitulatif avec ses propres comptes évite les doubles comptages. Conserver factures et justificatifs reste enfin la meilleure protection en cas de contrôle.
Les charges d'un logement loué pèsent aussi sur sa rentabilité : avant de fixer un loyer charges comprises, la page consacrée aux offres de gaz et électricité aide à estimer le budget énergie du bien et à le présenter clairement au locataire.
Qui écrit ici
Ce magazine s'adresse aux propriétaires qui louent un appartement vide, un studio meublé ou un logement de vacances, et à ceux qui envisagent de le faire. Abattement, amortissement, déficit, statut de loueur : chaque notion est expliquée avec ses conséquences concrètes sur l'impôt et sur la rentabilité du bien.
Le magazine suit de près les évolutions de la fiscalité immobilière et des règles de la location. Ses guides partent de cas fréquents : un premier logement mis en location, un studio de vacances à déclarer, un bien ancien à rénover avant de le louer.
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Lire la suiteVos questions
Quatre interrogations qui reviennent souvent chez les propriétaires au moment de déclarer leurs loyers.
Non. L'abattement forfaitaire de 30 % est intéressant quand les charges réelles restent faibles, par exemple pour un bien déjà remboursé et sans travaux. Si les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance et l'entretien dépassent ce forfait, le régime réel réduit davantage le revenu imposable. Mieux vaut donc additionner les dépenses de l'année avant de choisir son régime.
Pas tout de suite. L'option pour le régime réel engage le bailleur pendant trois ans, même si ses charges baissent entre-temps. À l'issue de cette période, elle se reconduit tacitement d'année en année. Le retour au micro-foncier reste possible ensuite, à condition que les loyers restent sous le plafond du régime et qu'aucun dispositif particulier n'impose le réel.
Louer un logement garni de meubles est considéré comme une activité commerciale. Les recettes relèvent donc des bénéfices industriels et commerciaux, avec leurs propres régimes : le micro-BIC et son abattement forfaitaire, ou le réel, qui permet d'amortir le bâti et le mobilier. La seule présence du mobilier suffit à changer la nature fiscale des revenus perçus.
Dans de nombreuses communes, oui. La mairie attribue un numéro d'enregistrement qui doit figurer sur chaque annonce de location ; sans lui, l'annonce n'est pas conforme et le propriétaire s'expose à une amende. Les règles varient d'une ville à l'autre : mieux vaut se renseigner auprès de sa commune avant de proposer le logement aux voyageurs.
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